租金恶性通货膨胀是什么样的：“价格飙升。恶行市场竞争以及更深的绝望”

此前我的前篇文章写了美国的房地产市场形成了新一轮的泡沫。迄今为止，美国的房产泡沫更加巨大了。

而现在随着美联储逐渐升温TAPER预期，那么美联储加息停止宽松将对美国火爆的房地产市场造成更大的冲击。

自从08年次贷危机以来，美国的房地产市场的泡沫更进一步膨胀。

由于美国收到疫情的冲击，因此有更多的居家办公需求，因此导致房地产市场的销售逐渐从繁荣到过热。而近期美国的房地产市场遭遇创纪录的租金飙升，这代表了去年租金暴跌的戏剧性逆转，购房者面临的金融泡沫正在迅速蔓延到房屋租赁市场。

与前几年的租金热潮集中在美国的一线大城市不同，这一次，从佛罗里达州坦帕到田纳西州孟菲斯和加利福尼亚州里弗赛德的房东正在以创纪录的速度提高租金水平。

与房屋火爆的销售市场类，先前由于需求旺盛，出于对于疫情的恐惧，这导致房子的销售和租金不断攀升。由于房源有限，每间房源都有多人抢着申请，这迫使一些租房者由于实在无法负担租房的费用或是抢不到房源而被迫选择居住在酒店里。

由于疫情的冲击，去年有大量的年轻人被迫回到父母家同住。而随着疫苗的普遍施打，越来越多的年轻人决定离开家里，在外面租房居住。

因此，房屋租赁市场现在看到了创纪录的新增需求（尽管如果出现新一轮的一疫情封锁，这种情况也可能再次逆转）。

RealPage 的数据显示，随着第二季度出租公寓的入住数量猛增约 50 万套，这是自 1993 年以来的最大年度增幅。

上个月的新房入住率也创下了96.9%的新高，这使得7月份新签订的租约的租金与之前租户支付的租金相比飙升了17%，而这样的租金达到了有记录以来的最高水平。

如果我们看到下面的图表，大多数租房者都会祈祷美联储认为通胀是“暂时的”的看法是正确的，因为如果通胀导致的物价以及租金不断拉升，他们将付出更为惨重的代价。

创下这一惊人租金纪录的一个关键原因是，房屋出租市场的价格不分青红皂白的争夺更加疯狂。由于人们需要住在某个地方，在价格飙升和待售市场更激烈的竞购战中，最终获得短棒的潜在购房者正被迫重新租房。

除了租房需求之外，美国的年轻人们也准备购买或是租下属于他们的第一套公寓，而这部分人群正在与因 Covid-19 而推迟就业计划的其他人竞争有限的房源。

与此同时，一大批远程工作者以及高薪人群正在转移到居住成本较低的地区。这也使得高价的小型独户住宅和公寓业主得以出手物业给这部分人群，而这导致他们的租户绝望地寻找其他可供出租的房源。

穆迪分析首席经济学家MarkZandi表示：“整个房地产市场都处于狂热情绪中，从自有住房到出租屋，从高端到低端，从东岸到西岸。” “这是基本的住房需求，但越来越遥不可及。”

不幸的是，对于租房者来说，情况变得更糟，因为驱逐禁令导致可用供应量急剧下降，从而加剧了需求驱动的价格飙升：虽然通常每年有6%的租户被迫搬出，但目前的驱逐禁令意味着房源的市场供应量少得多，结果合乎逻辑的是更高的租金以及出售价格。

然后是华尔街，它正在悄悄地吞噬任何可用的出租物业，其唯一目的是推高物业的价格，而这一切都符合Mark Zandi 所说的，这是至少自二战后时期以来美国面临的最严重的经济适用房短缺。由于在房产市场中存在巨大的潜在获利空间，开发商正在增加新的供应量，不断开发新的楼盘以适应市场的需要。由于新的物业上市出租需要数月甚至数年的时间。与此同时，经济紧缩将产生严重后果，因为工人无法轻易转移工作，而且除了住房之外，用于其他方面的消费以及支出也会减少。而不断飙升的租金成本当然也是美联储通胀预期的一个重要影响因素。根据美联储的数据，占消费者价格指数近四分之一的业主等价住宅租金在7月份仅比去年同期上涨 2.4%。Zandi说，这个数字“落后于现实的房地产市场”，因为它是基于对房主对其房屋出租用途的期望的调查得出的。来自真实世界价格的数据，例如从公寓列表中编制的数据，表明租金实际上上涨的速度至少是政府所代表的两倍，并且目前在7月份以大约创纪录的 5% 的年化速度飙升.

当然，美联储将是最后一个承认租赁市场存在恶性通货膨胀的人：这样做将迫使美联储提早终止其量化宽松政策（TAPER)。因此美联储会慎选“恶性通货膨胀”这个词：虽然租金飙升对那些签新租房的人打击最大，但即使是续租的租客们也受到了房租涨价的冲击。

以牙医助理 Carmen Santiago 为例，她每月支付1,479 美元在坦帕租下了一套两居室公寓，在月租金上涨300美元后，她在3月份不得不和房东进行沟通。两个孩子的母亲，然后累积了超过她将 1,000美元的不可退还的申请费交给了大约10个房东，有时甚至没有先看到房产就排队。在她的租约于6月到期前几天，圣地亚哥做了最后一搏。而她参观了五个公寓大楼，全部可用的租房却都住满了。第六个是一个拥有 22 座建筑物的大型综合体，仅剩下一个单元可供出租。

然而这套两居室每月的费用竟然超过1,900美元，其中包括强制性的有线电视费——比圣地亚哥续签旧租约时支付的还要多。但最终她还是付了钱，即便她难以负担这个开销。

只要人们继续心甘情愿地支付房东要求的高价，疯狂的房产定价就会继续存在。然而，在阳光地带城市，随着纽约和旧金山等进步的自由主义堡垒的外流，大流行带来的人潮涌入，房租价格飙升的幅度最大。

从本周发布的数据来看，凤凰城地区6月份独栋房屋租金涨幅最大，同比增长近17%。紧随其后的是拉斯维加斯，涨幅为12.9%；亚利桑那州图森市，幅度是12.5%；和迈阿密，上涨近12.4%。如上所述，小城市的激增标志着疫情爆发前在更密集、更昂贵的城市（例如纽约、波士顿和旧金山）住房紧张的常态发生了逆转，在这些地方，办公室工作人员在封锁期间逃离。这些地区仍然有大量针对白领专业人士的高端公寓。尽管如此，随着就业市场的回暖，住房需求仍在回升，而且由于现在挤在市场上的租房者的薪资更高，部分原因是他们中的许多人在本身就具备购买房屋的财力，故此房东可以慷慨地提高价格。但是，对于一个习惯于为500平方英尺的小水泥盒子支付高达3,000美元租金的纽约人来说，小的城市的房产都算是便宜货。

而这些外来租客的迁入对于当地人来说尤其痛苦，因为他们的到来导致当地住户的住房成本被不成比例地推高。他们成为了接盘侠。

7月份新租约签署人的平均收入达到了创纪录的69,252美元，该公司收集了专业管理建筑的数据。年初至今，他们的收入猛增了7.5%。RealPage副首席经济学家杰伊·帕森斯 (Jay Parsons) 表示：“如果收入有限，总是很难找到房子。” “现在疯狂的是，你可以有相对较高的收入，但仍然过得很艰难。”那是因为房产待售市场是一个更大的金融泡沫。

待售市场如此强劲，以至于业主们都在为获取巨额利润而出售手中持有的物业。Watson 现在为个人业主管理了大约 4,000 套的单户住宅租赁服务，自疫情爆发以来其业绩减少了三分之一。

即使是距离芝加哥3 小时车程的伊利诺伊州斯普林菲尔德等相对安静的地区，也出现短缺。房东塞思·莫里森 (Seth Morrison) 说，他唯一的公寓房源在他下架之前就吸引了几十个电话。最后，如果仅将租金上涨视为房屋的热门指标，那么美国最受欢迎的城市是爱达荷州博伊西，自 2020年3 月以来租金上涨了 39%，并且还在上升。

对于熟悉房地产市场的投资者而言，租金以及租售比一直是房地产市场的关键指标。而观察租金市场对于判断整个房地产市场的大趋势更加有重要意义。

美国迄今由于偏激宽松的QE政策导致美国的房屋价格飙升幅度远远快于通胀，CPI物价的涨幅，这也包括了薪资所得的增长。如果这个规模的地产泡沫破碎将引发连锁巨大问题。

出处：头条号 @灰岩金融科技