一、国内楼市的特点

讲结论前，先要做一些铺垫，理一理国内楼市的几个核心的特点，知道了规律，才能推演后面会发生什么。

1、惯性

经历了国内楼市20年来的飞速发展，也经历了近几年棚改带来的楼市全面狂欢，绝大部分买房的人都已经有了数额巨大的浮盈，也带来了房价永远涨的神话，这是非常可怕的对楼市的共识。

把楼市比作赌场，场内的人们几乎没有输家，只不过开始观望，但不舍得离开，场外的人们也蠢蠢欲动，研究楼市不断打听消息，非常有想入场的冲动。

就算赌场里的人们开始亏损，场外的人群仍会不断涌入，脑子里的念想就是那20年的房价飞跃、阶级跃层。

而且，当国内所有人都试图了解、试图熟悉楼市的时候，都会认识并认同现状的价格体系，降价多少算便宜、有投资价值，涨价多少算贵、不值得买，在这种认知力量下，国内的楼市逐步发展成一个坚实的稳态堡垒，轻易不会崩溃，因为购房群体基数大、观念相似。（举个例子，有人A关心股市的时候，茅台100元/股，有人B关心股市的时候，茅台1000元/股，他们都会认为这个价格是合理的价格，涨20%就有卖的冲动，跌20%就有买的冲动，什么时候接触市场对认知很重要，并会形成自己的特有认识，以后也会按照这个认识去判断、操作。）

惯性，是能左右国内楼市未来3-5年的最大做多力量。

2、成长性

不可否认的是，国内的各级城市仍在成长，就算成长速度比不上之前20年，但是人口的集聚趋势不会改变，而且随着基建的铺开，城市的边界也会不断生长。

人口的聚集带来了居住、生产的需求，经济的发展为房价提供了坚实的支撑。只要城市的成长不停止，房价就算涨得过快过高出现了泡沫，也能在发展中逐渐被消化。

成长性，是一个城市楼市健康度的表现。

3、政策自洽性

国内的楼市政策已经逐步转变为“一城一策”，所谓“一城一策”，官方的解释是分类调控、精准调控，但是我的理解就是“维稳”，面多了加水、水多了加面，房价不能大涨、影响社会稳定，但也不能大跌、破坏金融体系。

所以对于未来的政策而言，如果市场变差，一定会转向温和的基调，部分房地产市场差的城市官方可能还会出来托市。

自洽性，关键是判断政府出政策的出发点，楼市的调控政策也变得似乎越来越能预测了。

4、开发商的野心

开发商是一个很有意思的群体，承上启下，从地方政府买地，向购房者卖房。开发商都有做规模当老大的野心，只要条件允许都会努力冲规模，这个决心大不大，也是一个很大的变量能影响楼市。

一般来讲，开发商的野心越大，地价会普遍拍得很高，最终传导到房价，引起调控，但是开发商的野心变小，地价回落甚至流拍，地方政府又很难受，会有托市的动作。

开发商群体的普遍状态，是一个能直接影响楼市的重要因素，而且很容易判断，他们骨子里充满冒险（没有冒险精神的早就被20年的房地产大牛市淘汰了），只是外界条件（如融资、销售）不允许罢了。

二、2020年的房价逻辑预测

也是基于上面4个特点，推演我的一些想法吧。不画图表，不做无意义的回归曲线，纯粹的逻辑推演。

而且国内的城市众多，发展阶段不同、现有条件差异也很大，只能表述为几个原则，也许没有石破天惊的预测，只是推演。

1、投资投机进一步退潮，市场回归刚需刚改

过去几年大牛市，能买房的都已经买了，社会上的富余购买力并不多，而且不少激进的投机者在2016年底至今的房价回归中被套住，就算有些人完成了投资投机的退出，但是看到2018年底至2019年底的房价小周期迅速企稳震荡后，恐怕也是心有余悸。

1年内的投资收益趋近于零甚至为负，这对很多投机者来讲是个很大的震慑。

只要政策不打开，市场必然是回归刚需刚改，房子有使用价值才能显化其价值，那些投资型的远郊盘、公寓盘2020年的市场一定会比较艰难，租售比高的楼盘也许会实现价值兑现。

2、经济长期L型走向，导致购买力下降

2020年，居民的收入能不能保持？能不能有增长？恐怕是很多人关心的问题，但是就现在的情况来看，要保持前几年的高速增长，难度还是很大的。如果无法增长，那么考虑到居民部门前几年积累的大量家庭债务而言，还债已属不易，也无法有更多的积累用于改善住房，甚至会改变对未来的看法，从扩张型消费和投资，转为收缩保守。

房价是釜，收入是薪，薪少了水自然烧不开。

3、政策会调整，而且会有反复

2019年底，很多地方政府已经感受到压力了，一是在很多地方政府的债务结构中，土地是最重要的担保物，价格跌不起，二是卖地也成了很多地方政府的现金流来源，特别是最近土地储备的融资被断了之后，如果地卖不掉或卖不上价，财政上的缺口会比较严重。

就算如今的楼市政策属于高压严控，但是财政上的压力是实实在在的，而且需要解决的。

三、2020年的房价预测

楼市比较难预测，因为真的是每个城市各有特点，所以很多咨询机构不得已用了“分化”两字来掩饰自己难以说明白。的确也是，影响某地房价的因素很多，宏观上讲，政策、城市基本面、发展趋势，微观上讲，居民财富、人口流入、供求变化、户型地段适配等等都是能和房价联系在一起。基本面一般的城市如浙江的丽水房价很高，基本面好的城市如重庆房价却很低，就结论讲过程，解释得难受。

我也不能只说个大概，几个预测吧：

1、政策面的变化

预测政策非常重要，国内楼市就是政策市，市场的属性被压制得很厉害，只要愿意，国家有一百种手段让房价短期内暴涨或暴跌。

所以首先预测的是国家对房地产政策的调控意愿。

我理解的现状，就是政策面不改变的情况下，明年初一定会有不少比例的开发商顶不住，制定政策的出发点是维稳，房价不大起大落，民生得到安抚，所以明年初是政策变化的起点。

我猜测，①明年初会放松融资，松动按揭放款、松动开发贷，允许企业发债，目的不是让企业扩张，而是借新还旧，春节前付掉工程款让农民工过年，不能一刀切逼死，②春节前后三四线城市政府会考虑出政策去一波库存，③整个2020年大部分二线城市都会出台抢人政策，门槛越来越低，但影响力越来越小，④2020年下半年部分二线城市会有一波实质性的限购松动，并带动房价企稳，毕竟那么多大型基建需要土地财政的资金，限了那么久，该松一松卖一波地了。

政策是最大的变量，只能猜，愿赌服输。

2、2020年一二三线房价整体回归

说是回归，其实就是对应了觉得这两年房价涨的太快。当然各类城市回归的阶段也不同，比如北京上海这种，已经从2016年底到现在整整回归了三年，价格跌了不少，而且仍在继续回归，空间还是有的，特别是接盘者寡的单套600万以上级别的房屋，体现为走量慢，议价空间大，400万以内的刚需房会稍微好点，看一线城市的人口流入状态；有些二线城市，从2017年开始回归的，后续回归空间有限，那些从2018年上半年才涨起来的二线和三四线城市，最大的可能就是2019年滞涨、2020年逐步震荡回归，当然供应量特别小的城市和区域会回归得平稳一些，供应量大的城市和区域表现得激烈一点，甚至也会有些城市一步到位的。

回归都会有个均衡状态，比较合理的状态，还是那种市区中位数的房价对应中位数的收入，即大多数人的收入水平能支撑市区大部分的房价对应的按揭吧。但这个状态的房价是很低的，没有政策的鼓励，一定是逐步回归的过程。

3、2020年一二三线楼市整体缩量20%

不要看商品房销售额2018年比2017年增长12%，商品房销售面积2018年仅比2017年增长了2%，还是在三四线棚改放量补位的前提下，连续两年停滞在17亿平左右，预计2019年的商品房销售面积会降至15-16亿平，2020年更是会降至13亿平左右。

理由是一线城市已然缩量缩得毫无权重，二线城市去年起缩量，三四线城市不仅供应缩量、后续销售也存疑。

销售面积的缩量和销售价格的滞涨，会导致商品房销售额的同步回归。总盘子的回归，势必对各家开发商的发展空间造成非常大的影响，池塘变小了，容不下那么多的鱼，理念和战略势必要被动调整。

4、热点区域

中国面积那么大，城市那么多，总会有冷热不均，所以才会有板块轮动这种现象。

热点区域肯定也是有的，几个特征，①完全本地市场，特别是一些内陆的封闭的城市，在供求平衡的情况下，完全不受到外界影响，在之前的楼市发展中也没有过热现象，也许就会有惊艳的表现；②经济能级与房价倒挂的城市，就是如长沙、成都这种房价还没怎么涨就被强限购摁下去的城市，就算看不到亮点，也不会再差了；③经济成长强区域，如长三角、珠三角，房价可能会回归，但是要反弹回来也很快，毕竟成长性在那里，经济发展能消化一切高房价。