1：深圳的全国一二线城市中房地产杠杆率最高的城市，一直到2018年才执行了三价合一，也就是网签价格与贷款价格一致。之前高评高贷一直广泛存在。

2：豪宅税爱贫嫌富

2015年，深圳普通住房标准出台，规定南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅，需要按照豪宅的标准交税

与市场价格相比差距很大，按照市场价格对比豪宅线，深圳市场可能有80%以上的豪宅。但注意，大部分全款或者贷款少的客户，可以做低交易价格，这样就避免了豪宅化。实际深圳市场二手房交易环节，只有50%以下按照豪宅纳税。这部分主要是高比例贷款人群

3：深圳的一刀切政策下，豪宅比例将大幅度降低，深圳户型普遍比较小，在二手房市场流通房源中，面积超过144平米的只有15%，也就是说，将影响大约市场30%的交易，减少税费

4：深圳的豪宅税只影响税费，不影响贷款额度与首付比例。

5：为什么税费计算中限除以1.05，这主要是税负计算办法中的价税分离

增值税销项税额=销售额*税率增值税销售额应为不含税的，如果是价款和税款合并收取的，应将含税销售额换算成不含税销售额，其换算公式为：不含税销售额=含税销售额/（1+税率或征收率）

6：对其他城市的影响，目前看一二线城市影响相对较大，特别是一线城市中的北京与上海。按照趋势，也应该调整非普通住宅认定标准。大部分城市是只按照面积计量。

但预计大部分城市会上调价格标准，而不会直接取消价格标准，毕竟部分核心区的140平米左右户型很可能超过1500万，的确应该计算为豪宅。

而北京上海当下的豪宅标准过低，的确不符合市场真实情况。以北京为例，86%的新建住宅被认定为豪宅。六环内普通住宅只有5%。

7：目前看，豪宅标准影响最大的是北京市场，因为北京针对非普通住宅有提高首付成数的政策，特别对于二套房购房者，包括换房，非普通住宅首付比例高达80%。

8：深圳的豪宅标准变化，对于新房没有影响，新房只有契税，分别按照首套与二套计算。

但北京等地的豪宅标准，对贷款有影响。

这已经不是第一次新闻报道北京的豪宅遍地现象，对于北京楼市来说，作为全国调控政策最严格的区域，各种房住不炒的政策，都在全国有示范作用。

可以说大部分北京房地产调控政策都是符合民意的，也事实上平稳了市场，但对于这个“非普通住宅标准”已经到了必须改的时候了。

之前住建委已经考虑过研究这个政策：

[官方回答]:市住房城乡建设委

您好，来信收悉，感谢您对我们工作的支持。现就您所提问题回复如下：相关政策咨询问题，您也可以登录我委网站：www.bjjs.gov.cn查询，我们愿竭诚为您提供方便、快捷的服务。

您的来信对北京普通住宅标准调整提出了很好的意见建议，我们高度重视，已会同财政、税务等部门进行了认真研究，下一步，将按照房子是用来住的、不是用来炒的定位要求，认真做好相关工作。感谢您对北京住房工作的关心。

今天伟哥聊聊这个非普通住宅标准对市场的影响，和为什么必须要改了！

简单的计算一下，北京100套商品房住宅，其中已经有86套房被认定为豪宅，全北京一共4600套普通住宅（不计算五环内），其中有3700套在六环外。

整体计算一下数据，北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅，合计成交了9235套住宅，其中超过5500套是豪宅。五六环之间合计成交16370套住宅，五六环之间只有885套普通住宅，也就是市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅！

想在六环内买一套普通住宅，难上登天！

一：什么叫非普通住宅标准

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；

2、单套建筑面积在140平方米以上(有些城市是144平米)

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

二：非普通住宅标准与市场存在巨大差距

从面积与容积率来约束非普通住宅，这没有争议，市场对非普通住宅标准最大的争议来自第3点，针对价格的定义。

特别是在北京，按照环线标准，单价与总价有一个符合就可以算作非普通住宅。

这个标准是2014年9月30日发布的标准，已经接近5年没有变化，而对于市场来说，经历过2015-2016年的房价上涨后，这个价格已经远远不符合当下市场的实际情况。

按照这个单价，北京基本是不可能有符合标准的项目，也就是说，除非二手房造假避税，做阴阳合同，否则全北京90%以上的房子都是豪宅。

三：北京现在还有什么房子是普通住宅？不是豪宅的不多了！

四：这个政策影响到底多大？

根据北京现行政策，对于购买新房的购房者来说，第一次契税影响不大：

北京首套的契税和所购买房屋的面积有关，与普通非普通无关。90平米（含）以下，是按网签价1%缴纳，90平米以上是按1.5%缴纳

但对于部分城市来说，目前依然有执行的政策是按照非普通住宅3%计算的，这就带来了很大的影响

另外需要注意的是：

1：对于商品房住宅，最大的影响是购房按揭贷款的成数。

首套，购买普通住宅，最低首付比例35%，购买非普通住宅，最低首付比例40%

二套，购买普通住宅，最低首付比例60%，购买非普通住宅，最低首付比例80%

也就是说，如果一个购房者购买一套六环外，总价300万的新建住宅，也是需要按照首套40%首付，二套80%首付。目前市场上能执行普通住宅标准的非常少

2：对于未来房产再交易。

因为是非普通住宅，未来的再交易的税费都将高于普通住宅。

3：按照老标准限竞房全面成豪宅

从过去3年的北京楼市这一轮调控政策看，2017年317之后，北京房地产所有政策都领先了全国其他城市几个阶段。事实上的效果也肯定是最好。但经过严格管控的3年后，北京的部分之前过严政策，应该有微调，才能适应市场的正常发展。

非普通住宅标准应该提高，当下北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付，而事实上，目前市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅，特别是140平米以内的部分。目前市场出现的限竞房库存积压很大原因也是因为非普住宅标准过低，导致大部分五六环之间的限竞房，只能贷款60%-20%。

4：当下楼市已经再次明显下行，政策微调时机好。

北京非普标准这一政策已经严重影响和制约市场的正常健康发展了。2014年就制定的这一标准，到了应该调整一下的时候了。